房产调查

1．一般规定

(1)房产调查的内容

房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。

(2)房产调查表

房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

2．房产单元的分类

(1)房屋用地的调查与测绘单元

房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

(2)房屋的调查与测绘单元

房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

3．丘与丘号

(1)丘的定义

丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

(2)丘的划分

有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。

(3)丘的编号

1)丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。

2)房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。

3)丘以房产分区为单元划分。

4)编号方法：市、市辖区(县)的代码采用《中华人民共和国行政区划代码》(GB／T2260－2007)规定的代码。

房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列；当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。

丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。

丘的编号格式如下：

市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

(2位) (2位) (2位) (2位) (4位)

丘的编号从北至南，从西至东以反S形顺序编列。

4．幢与幢号

(1)幢的定义

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

(2)幢号的编立

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，…的顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。

(3)房产权号

在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。

(4)房屋共有权号

多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。

5．房屋用地调查

(1)房屋用地调查的内容

房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人(用地单位)所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。

(2)房屋用地座落

房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。

(3)房屋用地的产权性质

房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。

(4)房屋用地的等级

房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。

(5)房屋用地的税费

房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。

(6)房屋用地的使用权主

房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。

(7)房屋用地的使用人

房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。

(8)用地来源

房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、出让、征用、划拨等。

(9)用地四至

用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。

(10)用地范围的界标

用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。

(11)用地用途分类

用地用途分类按《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》(GB／T17986．1－2000)附录A中的A3执行。

(12)用地略图

用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和归属，并注记房屋用地界线边长。

房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。包括共用院落的界线，由产权人(用地人)指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。

6．房屋调查

(1)房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋座落，产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

(2)房屋的座落

房屋的座落按“5．(2)”要求调查。

(3)房屋产权人

1)私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。

2)单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3)房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称；代管产应注明代管及原产权人姓名；托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称；拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

(4)房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》(GB／T17986．1－2000)附录A中的A4执行。

(5)房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受，受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。

(6)房屋总层数与所在层次

1)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2．20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

2)所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

(7)房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB／T 17986．1－2000)附录A中的A5执行。

(8)房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

(9)房屋用途

房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB／T17986．1－2000)附录A中的A6执行。

一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。

(10)房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙三类。

(11)房屋产权的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。

(12)房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属。并注记房屋边长，对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

7．行政境界与地理名称调查

(1)行政境界调查

行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调考区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。

(2)地理名称调查

1)地理名称调查(以下简称地名调查)包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

2)自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。

(3)行政机构名称调注

行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

(4)企事业单位名称的调注

应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

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